Vad kommer att ske med bostadspriserna framåt? Den som dagligen följer media kan få intrycket av att bostadspriser styrs av personliga uppfattningar, attitydundersökningar eller ren och skär psykologi. Och jovars. Ett visst mått av psykologi finns i alla sammanhang. Det är också ganska naturligt att bli påverkad när akademiska experter eller bankekonomer uttalar sig tvärsäkert.

 En hel del bör dock tas med en nypa salt, i all synnerhet om man utan vidare faktaunderlag säger att priserna ska upp eller ned med tvåsiffriga tal, något som tyvärr förekommer alltför ofta. Det som ytterst spelar roll för prisutvecklingen är hur samhällsekonomin kommer att utveckla sig.

Om ekonomin utvecklas på ett sådant sätt att hushållen får mer pengar i plånboken ökar deras ekonomiska svängrum och därmed också priserna. Sker motsatsen påverkas priserna nedåt. Så hur ska man tänka om man själv vill bilda sig en uppfattning?

I de marknadsanalyser som Veidekke publicerar två gånger per utgår vi från en modell som analyserar prisutvecklingen med utgångspunkt från ränteutvecklingen, hushållens disponibla inkomster och finansiella tillgångar. Modellen har visat sig ha stor tillförlitlighet. Den som tar del av vår senaste analys ser att överensstämmelsen mellan den ”skattade” utvecklingen och den faktiska är mycket stor. 

Den enda gång modellen tagit fel var hösten 2017 när priserna plötsligt föll, framförallt i Stockholmsregionen. Vid en efterföljande analys kunde vi dock konstatera att det fanns en fundamental faktor som utlöste prisfallet. De kreditrestriktioner som införts fick en stark påverkan på hushållens ekonomi. Fler fick nej av banken. Med minskad efterfrågan föll priserna och logiskt nog blev fallet störst där restriktionerna bet hårdast, d v s i storstäderna där priserna är högre än i andra delar av landet. Sedan dess har dock priserna stabiliserats.

Snårigt? Både och. Vad det i grunden handlar om är att bedöma vart samhällsekonomin är på väg. Åter till Veidekkes rapport lägger vi ned stor möda på att bedöma utvecklingen när det gäller räntorna, den ekonomiska tillväxten, sysselsättningen, om skatterna kommer att öka eller minska, hur börsen utvecklas och andra faktorer som påverkar hur mycket du och jag får i plånboken, det vill säga allt sådant som ekonomer kallar ”fundamenta”.

Så tillbaka till frågan; kommer priserna att öka eller minska? Ja vad tror du själv? Om du är rädd för att den ekonomiska konjunkturen kommer att försvagas är det troligt att priserna påverkas negativt. Tror du på en positiv utveckling gäller med största säkerhet motsatsen. På den här punkten kan man ta del av vad Konjunkturinstitutet, Riksbanken eller bankernas ekonomer säger. Just nu spår de flesta en viss avmattning men samtidigt bedöms tillväxten bli fortsatt hygglig och räntorna förbli låga för lång tid framåt.

Men till sist. Att sia är svårt, särskilt om framtiden. Att ta del av fakta och bedöma sin egen livssituation är dock alltid en bra start.